租赁卖场是一种复合型的商业形态，而不是一种业态。它是多业种、多业态的具有统一规划和管理的有机组合体，是一种与时代发展紧密联系在一起的生活方式和消费服务模式。租赁卖场是社会经济发展的产物，是消费水平提高和生活方式转变的必然结果，是商业零售业发展历程中的一个最高形式，它能最大限度地适应生活方式的转变、满足现代消费的多种需要，从而也就形成了租赁卖场比单一零售业态更具魅力的多种功能上的综合优势。特点如下：

　　1、租赁卖场的收入主要来源于租户的租金

　　租金通常来源于两种形式： 固定的和可变的。虽然固定租金是一种很稳定的收入方式并且管理起来也很方便， 但这种形式太生硬死板，对经济情况和零售环境的反应过于缓慢。可变的租金是一种较好的方式。它本质上是将租赁卖场经营者和租户的利益捆绑在一起。

　　2、租赁卖场的目标是逐年提高租金额、租金率

　　当租赁卖场人气变旺，租户有很好的收益。一定会租赁卖场店铺数的需求超过供应数。达到逐步提升租金率的目标。

　　3、服务租户，帮租户赚钱

　　租赁卖场整合业态，每个租户是独立的实体，因此，租户获益，他才认为租赁卖场是很高的营业场所。营运重点是：租户〈-〉租赁卖场，之间良性发展。租赁卖场不断调整业态，使组合的租户能够有更好的收益。

　　4、租户经营的独立性

　　每个商店经营者在它的经营领域内都是专家。只要租户遵照租赁卖场的运营规则、指导方针和标准，它的业务经营应该被赋予很大程度的自由度。 只有这样，一个动态的、充满活力的，有创造性的购物环境才有可能被实现。

　　5、租户具有更多地业态和经营品种

一站式购物的目标就要求租赁卖场针对目标定位消费群，提供全面、众多的业态组合。比较大型超市和百货公司，有更宽广的行业和经营种类。

　　6、多种收银方式，与租户收付方向的许多变化

　　根据租赁卖场规划，在收银方式上，有很多的变化。统一收银、租户自己pos收银、租户租用租赁卖场系统收银等情况，都决定了多种收银方式和方向。

　　7、以顾客为中心而非以商品为中心

　　租赁卖场经营者的责任是将进尽可能多的目标客户带进租赁卖场。经营者不必非有管理商品的专门知识。如果经营者囿于商品推销计划只能搅乱。

　　8、面向客户统一的营销管理

　　根对顾客，就和集合租户整体推出会员管理、卡管理、促销方式等。

　　租赁卖场核心模式

　　租赁卖场的经营目的是为了持续地获得较高的租金。因此，“招商”和“租户”是主线，其他工作围绕着主线，辅助主线的开展。这样管理人员的经营知识就不需要放在商品运营上，要正确转到租户运营上。

租赁卖场的管理重点分析

　　筹备

　　开发商要科学地立项决策。一方面要进行数字化的商圈分析，研究商圈内有多少居民、居民购买水平如何、有多少人、会花多少钱来租赁卖场买东西、入租商户的纯利润会实现多少等问题，从而决定建不建这个租赁卖场和建成什么样的租赁卖场。

　　进行科学决策的另一方面是确定租赁卖场结构，依据是商圈特征。中国目前发展社区型租赁卖场较为稳妥。关于选址，有两种选择：新建小区可考虑建立规模适当的租赁卖场；在传统社区采取网点重新整合的方法发展租赁卖场。每个租赁卖场发展应有自己特色，可供选择的类型有折扣型租赁卖场、专卖型租赁卖场、景观型租赁卖场、娱乐型租赁卖场等。至于谁是主题店，选择的原则是与商圈客户相吻合，与其他租户相补充。

　　运营

　　租赁卖场的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管

　　1、“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。所谓“品牌审核管理”是指招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理。

　　2、“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前租赁卖场竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为租赁卖场策划好1年365天的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果租赁卖场统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。

　　3、“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。租赁卖场须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证租赁卖场的高效运转。

　　4、“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。租赁卖场的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。

三、 企业面临的挑战

　　经营不清

　　对租赁卖场营运模式认识不清。有些租赁卖场，本应以租户管理为核心，但误认识到以商品管理为核心。这样管理人员即需要租户运营经验，又需要商品管理经验。这样的后果是，人员经营难以固化，人员变多。

　　管理乏力，缺乏对租户统一管理能力

　　租赁卖场里常有上百个所有权独立的零售商，应通过统一管理来树立租赁卖场的整体形象。但是，租赁卖场的管理比百货店管理难度大得多。面临的问题诸如所有零售商是否接受统一收银，是否接受统一营业时间，是否接受进行统一的促销行动等。如果协调没效率，就会损害租赁卖场整体形象，使顾客失去光顾的兴趣。 

服务意识不强，对租户、顾客支持不足

　　四、DCMS解决方案设计思路

　　满足单点租赁卖场、集团连锁租赁卖场的经营框架；